【解读】常州土拍新政对房企拿地策略及土地开发影响评析

W-design2017.08.12


  7月21日,常州国土局官网发布丁香路、中吴大道南侧地块出让公告,常州城区第二批供地宣告正式启幕,在"限价"的基础上,丁香路、中吴大道南侧地块又增加了触及熔断后竞争政府商品住宅建筑面积的竞买规则。本篇将对常州土地新政给开发商后期土地开发带来的影响及拿地策略进行重点分析。


关于丁香路、中吴大道南侧地块竞价出让规则的主要内容:


  从与常州首批土地供应出让规则对比来看,第二批供地延续网上竞拍方式,同时仍然采取了"土地最高限价",常州"第二拍"最大的看点在于:土地达到最高限价时,不再是现场摇号,而是改为现场竞争政府商品住宅建筑面积,认建面积最多者为竞得人,并且,所商品住宅需无偿移交政府,开发商在常州拿地由"首拍"的"拼运气"转入"拼实力"。

常州土地供应"第一批"、"第二批"地块竞价规则对比


土拍网点评:


  南京作为江苏省省会城市,在市场调控上一直是"排头兵",今年6月,南京一改"宁十七条"的当土地价格溢价率达到45%时,转为竞投配建保障性住房建设资金或面积规则,明确规定必须竞争保障房建筑面积。此次常州土拍规则的变化与南京有相似之处,比如认建面积需无偿移交给政府,每次报建面积为200平方米或其整数倍。不同的是常州并没有把认建面积明确为保障房建筑面积,另外这一部分还需要第二天现场竞拍。


  尽管新的土地竞拍规则对房企的资金要求较高,但从本质上说,政府制定新政策的目的在于控制地价过快上涨、控制地王出现,促进开发商理性拿地,与其平抑市场、促进稳健发展的调控愿景相一致。三年不供地"空窗期",常州楼市格局大变,在当前品牌开发商土储严重不足,商品住宅市场供不应求的情况下,开发商焦灼症日益发酵,供求关系得不到根本性扭转,市场短期内降温不易。


土拍竞价新政对开发商前期拿地、后续开发影响分析


  房企前期测算需消化地块"沉没成本"。根据新规要求,每次报建面积200平方米或其整数倍,政府商品住宅建筑面积将无偿移交市房屋主管部门管理使用,即须扣除配建的政府商品住宅建筑面积才是地块的实际总建筑面积,最高限价对应的楼面价不能代表实际的地块楼面价。


  同时,物价部门不允许将配建政府商品住宅的成本折算到商品住宅房价里去,对开发商而言,这一块可以说是"沉没成本"。因而开发商在前期拿地进行成本测算时,必须将这一块"打包"消化。


  开发难度陡增,开发商迎土地开发模式新挑战。根据地块出让公示,竞得地块的开发商将在地块内配建政府商品住宅,随后移交市房屋主管部门,届时这些商品房如何处理,是保障房还是租赁房,还是其它用途,目前还没有看到具体细则。


  地块内配建政府商品住宅,楼盘客群如何准确定位?政府商品住宅如何融入地块统一开发设计?整体成本如何管控?通过顺利拿地的第一关之后,开发商面临着后续的开发经营模式挑战。



  此外,随着土拍规则的深化,本次土地出让延续"首拍"要求,对开发商资金的严格审核,购地资金必须为竞买人自有资金,并要求只可单独申请,不可联合竞买,开发商资金压力加大。此举使得融资或联合拿地模式成为"过去式",对参与竞拍的品牌开发商的资金成本提出了不小的要求,资本为王的行业准则下,这一新规本质上是将实力不足的小开发商屏蔽在了第一道门槛之外,行业洗牌进一步加剧。


  上述土拍规则不仅考验开发商的胆识与眼力,更是对开发商的品牌实力、开发水平提出了要求,将使得开发商在拿地时更加趋于理性。


新形态下品牌开发商后续拿地策略分析


  常州土地供应逐渐放量,然而三年不供地的空窗期下,短期内难改土地市场"僧多粥少"局面,开发商需通过多渠道拿地、扩充土储,多方寻求新的发展出路,为未来3-5年的业绩增长值奠定基础。


布局优质二手地块、曲线拿地


  土地一级市场地价水涨船高,拿地难度较高,而绕过"独木桥",通过二级市场收购、并购核心位置的优质地块,扩大市场占有率,不失为一手好牌。本地"大佬"如新城,外来知名房企如中梁,近期均在二手地块市场有所斩获,7月14日,深耕常州十数载的路劲地产,拿下经开区原皇冠置业地块,成就"一城十子"布局。


联合开发、抱团前行


  对于土储不足、在公开市场上难以拿到土地,自身却拥有过硬专业优势的房企来说,与土储大户的房企合作,将是开发商获得市场主动权的一种新出路。利用自身专业优势,实现优势资源互补,与"地主"共同分担资金和风险,启动"1+1>2"模式,开创互利共赢局面。


借道区县、另辟蹊径


  除了常州主城区外,下辖区金坛、溧阳有相当数量的经营性地块出让,从下辖区入手,另辟蹊径,增加获得土地资源的机会。今年5月,路劲、碧桂园分别在溧阳拿下和溧阳市东华园东侧A、B地块及燕山新区36#地块。


总结:

  从"限地价"到"竞争政府商品住宅建筑面积",土拍规则升级加码,准入门槛不断提高,可以预见的是,全国深度调控的大环境下,常州房地产行业集中度提高将是大势所趋,中小房企面临新的困境。


  然而,有别于南京土拍新规中的"溢价超出45%时,超出部分不计入房价成本"、"竞价达最高限价的90%时,必须现房销售"等阶梯式设障,在常州,"开发商自持"等要求尚未出现,可以说常州的土地市场环境还是相对宽松的,这也是吸引众多外来房企逐鹿常州的一大原因。丁香路、中吴大道东南侧地块将"花落谁家",8月即见分晓,届时战况如何,土拍网将第一时间为您带来价值报道。



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2017-08-12 07:23:59

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  7月21日,常州国土局官网发布丁香路、中吴大道南侧地块出让公告,常州城区第二批供地宣告正式启幕,在"限价"的基础上,丁香路、中吴大道南侧地块又增加了触及熔断后竞争政府商品住宅建筑面积的竞买规则。本篇将对常州土地新政给开发商后期土地开发带来的影响及拿地策略进行重点分析。


关于丁香路、中吴大道南侧地块竞价出让规则的主要内容:


  从与常州首批土地供应出让规则对比来看,第二批供地延续网上竞拍方式,同时仍然采取了"土地最高限价",常州"第二拍"最大的看点在于:土地达到最高限价时,不再是现场摇号,而是改为现场竞争政府商品住宅建筑面积,认建面积最多者为竞得人,并且,所商品住宅需无偿移交政府,开发商在常州拿地由"首拍"的"拼运气"转入"拼实力"。

常州土地供应"第一批"、"第二批"地块竞价规则对比


土拍网点评:


  南京作为江苏省省会城市,在市场调控上一直是"排头兵",今年6月,南京一改"宁十七条"的当土地价格溢价率达到45%时,转为竞投配建保障性住房建设资金或面积规则,明确规定必须竞争保障房建筑面积。此次常州土拍规则的变化与南京有相似之处,比如认建面积需无偿移交给政府,每次报建面积为200平方米或其整数倍。不同的是常州并没有把认建面积明确为保障房建筑面积,另外这一部分还需要第二天现场竞拍。


  尽管新的土地竞拍规则对房企的资金要求较高,但从本质上说,政府制定新政策的目的在于控制地价过快上涨、控制地王出现,促进开发商理性拿地,与其平抑市场、促进稳健发展的调控愿景相一致。三年不供地"空窗期",常州楼市格局大变,在当前品牌开发商土储严重不足,商品住宅市场供不应求的情况下,开发商焦灼症日益发酵,供求关系得不到根本性扭转,市场短期内降温不易。


土拍竞价新政对开发商前期拿地、后续开发影响分析


  房企前期测算需消化地块"沉没成本"。根据新规要求,每次报建面积200平方米或其整数倍,政府商品住宅建筑面积将无偿移交市房屋主管部门管理使用,即须扣除配建的政府商品住宅建筑面积才是地块的实际总建筑面积,最高限价对应的楼面价不能代表实际的地块楼面价。


  同时,物价部门不允许将配建政府商品住宅的成本折算到商品住宅房价里去,对开发商而言,这一块可以说是"沉没成本"。因而开发商在前期拿地进行成本测算时,必须将这一块"打包"消化。


  开发难度陡增,开发商迎土地开发模式新挑战。根据地块出让公示,竞得地块的开发商将在地块内配建政府商品住宅,随后移交市房屋主管部门,届时这些商品房如何处理,是保障房还是租赁房,还是其它用途,目前还没有看到具体细则。


  地块内配建政府商品住宅,楼盘客群如何准确定位?政府商品住宅如何融入地块统一开发设计?整体成本如何管控?通过顺利拿地的第一关之后,开发商面临着后续的开发经营模式挑战。



  此外,随着土拍规则的深化,本次土地出让延续"首拍"要求,对开发商资金的严格审核,购地资金必须为竞买人自有资金,并要求只可单独申请,不可联合竞买,开发商资金压力加大。此举使得融资或联合拿地模式成为"过去式",对参与竞拍的品牌开发商的资金成本提出了不小的要求,资本为王的行业准则下,这一新规本质上是将实力不足的小开发商屏蔽在了第一道门槛之外,行业洗牌进一步加剧。


  上述土拍规则不仅考验开发商的胆识与眼力,更是对开发商的品牌实力、开发水平提出了要求,将使得开发商在拿地时更加趋于理性。


新形态下品牌开发商后续拿地策略分析


  常州土地供应逐渐放量,然而三年不供地的空窗期下,短期内难改土地市场"僧多粥少"局面,开发商需通过多渠道拿地、扩充土储,多方寻求新的发展出路,为未来3-5年的业绩增长值奠定基础。


布局优质二手地块、曲线拿地


  土地一级市场地价水涨船高,拿地难度较高,而绕过"独木桥",通过二级市场收购、并购核心位置的优质地块,扩大市场占有率,不失为一手好牌。本地"大佬"如新城,外来知名房企如中梁,近期均在二手地块市场有所斩获,7月14日,深耕常州十数载的路劲地产,拿下经开区原皇冠置业地块,成就"一城十子"布局。


联合开发、抱团前行


  对于土储不足、在公开市场上难以拿到土地,自身却拥有过硬专业优势的房企来说,与土储大户的房企合作,将是开发商获得市场主动权的一种新出路。利用自身专业优势,实现优势资源互补,与"地主"共同分担资金和风险,启动"1+1>2"模式,开创互利共赢局面。


借道区县、另辟蹊径


  除了常州主城区外,下辖区金坛、溧阳有相当数量的经营性地块出让,从下辖区入手,另辟蹊径,增加获得土地资源的机会。今年5月,路劲、碧桂园分别在溧阳拿下和溧阳市东华园东侧A、B地块及燕山新区36#地块。


总结:

  从"限地价"到"竞争政府商品住宅建筑面积",土拍规则升级加码,准入门槛不断提高,可以预见的是,全国深度调控的大环境下,常州房地产行业集中度提高将是大势所趋,中小房企面临新的困境。


  然而,有别于南京土拍新规中的"溢价超出45%时,超出部分不计入房价成本"、"竞价达最高限价的90%时,必须现房销售"等阶梯式设障,在常州,"开发商自持"等要求尚未出现,可以说常州的土地市场环境还是相对宽松的,这也是吸引众多外来房企逐鹿常州的一大原因。丁香路、中吴大道东南侧地块将"花落谁家",8月即见分晓,届时战况如何,土拍网将第一时间为您带来价值报道。



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